Vill du göra en bostadskarriär?
Flippa
Flippa bostäder kallas det, och innebär att man tjänar pengar på att renovera lägenheter eller hus. Inte andras, som hantverkare gör, utan den egna, som man sedan säljer vidare. Skälet är att man i bästa fall kan tjäna mycket pengar på kort tid, och det eftersom bostadsmarknaden är så skiftande och inte alltid helt logisk.
Förmodligen har du hört om, eller känner någon, som gjort ett rejält klipp genom att köpa billigt (under marknadsvärdet) och sedan, efter inte alltför lång tid, sälja dyrt. Det är inte alltför ovanligt att så sker, men i vissa fall händer det utan att det varit avsikten från början, plötsligt har bara värdet på ens bostad höjts rejält. Kanske har området man bor i blivit mer attraktivt av något skäl.
De senaste årens skenande bostadsmarknad har gjort det möjligt för folk att tillämpa detta som metod för att tjäna extra pengar. Lite spekulativt kan man tycka, och visst är det, men man ska komma ihåg att det kräver inte så lite kunskap, talang och tid, och dessutom villighet att ta en risk. Det finns nämligen ingen garanti att det går vägen.
Boende som investering
För andra är det ett sätt att underlätta klättringen i bostadstrappan, och då bor man verkligen i bostaden en tid efter renoveringen. Vad man menar är att de flesta inleder sitt boende i unga år med en mindre lya, för att sedan stegvis avancera i storlek och kvalitet mot någonting riktigt stort när man bildat familj. Om man då kan tjäna en slant vid varje trappsteg underlättar det betydligt. Tjänar man mycket kan man göra ett hopp i trappan. Det handlar då om att ha dubbelseende när man söker boende: leta något som verkligen faller en i smaken, eftersom man ska bo där en tid, men också rikta in sig på objekt som har potential att stiga i värde.
En lyckad affär
I den här artikeln vill vi försöka öka din förståelse för vad som krävs av dig, och ge dig tips och råd som ökar chanserna för att du gör en god affär.
Till att börja med behöver du, om du inte redan har det, skaffa dig kunskap och information kring det du ska ge dig in i. Bra val och goda beslut har alltid sin grund i gediget kunnande. Har du ingen eller liten erfarenhet sedan tidigare får du göra research.
Sätt dig exempelvis in i hur bostadsmarknaden fungerar (eller inte fungerar) och vilka faktorer som påverkar den, t ex ränteläget. Kolla upp vilka områden som är populära nu, och vilka som kan bli det i framtiden i och med att stadsbilden förändras.
Gå på visningar och skaffa dig öga för intressanta planlösningar och lär dig se vilka bostäder som har potential som renoveringsobjekt eller inte. Lägg märke till hur priserna skiftar, och ta reda på varför de gör det.
Lär dig vad ett renoveringsarbete innebär. Ta reda på priser på arbete, material och annat runt omkring och undersök hur lång tid renoveringar av olika omfattning tar.
En kalkyl – exempel
Säg att du ska flippa en trerumslägenhet i ett trevligt område, dvs sälja kort tid efter inköp, och att du vill göra en vinst på minst 150 000 kronor. (En mindre vinstkalkyl kan knappast rekommenderas eftersom arbetet du kommer att lägga ner, i form av research, planering, och kanske också eget hantverksjobb, måste vara värt besväret.)
De olika parametrarna du ska bolla med är då följande:
- Säljpris
- Renoveringskostnad
- Mäklare, styling
- Kostnader under ägandet (månadsavgift, räntor, el osv.)
- Inköpspris
- Vinst
- Vinstskatt 22 %
Renoveringskostnaden har du kollat upp och bedömer den till 300 000.
Mäklare och styling kan sluta på 70 000.
Övriga kostnader 30 000.
Samtidigt antar vi att du har koll på ett område du vill köpa i, och genom att ha varit på visningar vet du att nyrenoverade och fina 3: or går för mellan 2,5 och 2,8 miljoner.
Du sätter 2 500 000 som säljpris, för att räkna med marginal.
Genom enkel subtraktion får du fram vad inköpspriset högst måste ligga på: 2 500 000 minus 600 000 (vinsten sätts till 200 000 eftersom vinstskatten kommer att äta upp 44 000) = 1 900 000 kronor.
Alltså: hittar du en 3: a i samma område för högst 1,9 miljoner, kan du slå till, och gå i vinst med minst 150 000 kronor om allt går väl. Observera att det finns marginal på säljpriset, så vinsten kan bli större.
Om allt går väl ja, för det gör det väl?
Det finns ingen garanti för det. Kalkylen måste hålla. Renoveringskostnader har till exempel en tendens att dra iväg om man inte är försiktig, eller kanske var de felberäknade från början. Marknaden kanske plötsligt inte är lika gynnsam och blir den svårsåld höjs kostnaderna under ägandet. I värsta fall måste du sälja till underpris.
Det är här kunskap och erfarenhet kommer in, med stora skopor av det är risken mindre att göra bedömningsmissar, men helt säker kan man inte vara ändå.
Vi tittar nu på processen steg för steg för att få en överblick
Steg för steg
1. Köpet
För att finansiera köpet behöver du ett bolån. Du kan med fördel använda kostnadsfria jämförelsetjänster som du hittar online, som t ex MittBolån eller Lånekoll.
När du valt långivare och fått lånelöfte kan du börja gå på visningar. Ta reda på marknadsvärdet, och försök se till att hamna minst 150 000 kr under detta, om du ska vara relativt säker på att göra vinst.
Tänk på att läget är viktigt för många, en del köpare accepterar inte ett dåligt läge hur fin bostaden än är. Det är inte omöjligt att sälja en lägenhet med dåligt läge, men det är väldigt svårt att förutsäga säljpris.
Leta framför allt efter objekt som är i dåligt skick och behöver totalrenoveras, dvs. att hela boytan behöver åtgärdas, detta givetvis för att ingen budgivning ska ta fart. Det kan fungera även i de fall endast köket eller badrummet är fina, dvs. nyrenoverade, och resten trist.
2. Renovera
Be din bank om ett renoveringslån för finansiering, sedan kan du sätta igång.
När du nu ska uppgradera pärlan som du sett potential i och fått köpa billigt, ska du hålla tungan rätt i mun. Du vill ha en så bred målgrupp som möjligt, så håll dig till det stilrena och ljusa färger och undvik egen raffinerad smak som sticker ut, hur läckert det än är i ditt tycke.
Det får inte bli för dyrt heller. När det gäller det här prissegmentet (runt 2 500 000) är billiga och snygga material från välkända leverantörer (t. ex. IKEA, Bauhaus) fullt tillräckligt. Dyrare exklusiva material kan användas vid lyxrenoveringar av långt dyrare objekt. Tänk ljust, fräscht, prisvärt när det gäller väggar, köksluckor och kakel m.m. Parkettgolv gillar de flesta och de finns i billiga men vackra versioner.
Här kan du förstås spara pengar om du själv är händig och kunnig och sugen på att jobba. Håll i minnet bara att el- och VVS-arbeten bör utföras av certifierade yrkesmän. Detta för att dessa discipliner är komplicerade och kräver expertis, och även för att försäkringen ska gälla om någonting händer.
Efter badrumsrenoveringen bör du be om det så kallade våtrumsintyget.
Har du goda kontakter med hantverkare sedan tidigare är ju det en klar fördel. En erfaren sådan kan se möjligheter som du kanske missar, och ha oväntat kluriga lösningar på eventuella problem. Hen kanske föreslår att mura en öppen spis t ex, vilket kan vara ett intressant sätt att öka mysighetsfaktorn och därmed höja värdet på bostaden.
3. Sälja
Nu när du renoverat färdigt och lägenheten är som ny går du in i försäljningsfasen. Vår rekommendation är att du inte försöker sälja den tom. Ett väl utvalt möblemang kan förhöja känslan i den avsevärt och verkligen fresta spekulanten, och det ökar förstås chansen till budgivning.
Det är inte fel att söka professionell hjälp med detta. Detta är stylister experter på och det kallas på engelska för homestyling eller homestaging. Erfarna inredare ser till att skapa en tilltalande miljö för foton och visningar, och på så vis kan faktiskt värdet skjuta i höjden.
Hitta sedan rätt mäklare. Billig och bra är ju alltid det som gäller. Ta reda på vilka som opererar i ditt område, och ta in offerter. Du kan också med fördel använda dig av jämförelsetjänster, det finns flera stycken online och två av dem är Hittamäklare och Mäklarofferter. Det är kostnadsfritt, och du binder inte upp dig.
Slutord
Skatt
En sak som kan vara värd att nämna är, att om du tycker detta verkar vara ett lukrativt karriärsval, så finns det omständigheter att ta hänsyn till. Om Skatteverket upptäcker att det finns systematik i ditt sätt att köpa och sälja bostäder, kommer de att vilja beskatta dig annorlunda. Då anser de nämligen att du bedriver näringsverksamhet, och då blir skatter och avgifter betydligt högre. En god idé är att hålla koll på aktuella skatteregler.
Sammanfattningsvis kan man säga att för den med kapital kopplat med kunskap, finns möjlighet att göra pengar via bostadsaffärer, men att man då måste vara medveten om och acceptera att det finns risk för felbedömningar och att göra en dålig affär.
Tid och engagemang krävs också.